5 Aralık 2018 Çarşamba

SA7224/KY38-SevDur180: Betona İade-i İtibar



Takdim

Türkiye’nin yurt dışından borç alarak konut işine yatırdığı argümanı son yıllarda her kesim tarafından sıklıkla dile getiriliyor. “Paramızı betona gömdük” tabiriyle adeta sloganlaşan bu algı aslında doğru değil, rakamlar bunun tam tersini söylüyor. 460 milyar dolarlık dış borcun sadece 25 milyar doları inşaat sektörüne ait. Uzmanlar, ülke ekonomisinin lokomotifi olan inşaat sektörünün “beton ekonomisi” diyerek itibarsızlaştırılmasının yanlış olduğunu verilerle gözler önüne seriyor.

Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan inşaat sektörü yaklaşık bir yıldır sıkışıklık yaşıyor. Bunda son bir yıl içerisinde faizin artmasıyla birlikte sektörde oluşan 1 milyonluk konut stokunun etkisi büyük. Ekonominin daralması ve doların yükselmesi de işin içine girince, inşaat sektörünün içinde bulunduğu sıkışıklık, sektörün itibarsızlaştırılmasının bahanesi oldu.

AK Parti’nin şimdiye kadar yapılmayan, ancak nüfus yoğunluğu giderek artan bir ülkede ihtiyaç olduğu göz ardı edilemeyen birçok büyük projeyi başarıyla tamamlaması, muhalefet tarafından takdir yerine tenkit gördü. İktidarın betondan başka bir iş yapmadığı algısı kasıtlı olarak yaygınlaştırıldı. Ağaçtan yola çıkarak özgürlükler için eylem yaptıklarını söyleyen gezi eylemcilerinin bile geldikleri son nokta, 3. Havalimanı ve 3. Köprü yapımını engellemek olunca, asıl amacın ekonomiyi vurmak ve bunun da ekonominin en önemli paydaşı olan inşaat sektörüyle yapılmak istendiği anlaşıldı.

AVRUPA’DAKİ TEŞVİK BİZDE YOK

Yurt dışından borç alarak paramızı betona gömdüğümüz algısı da işin bir başka boyutu. Tamamı dış kredi kabul edilse bile uzmanlar toplam 460 milyar dolarlık ülke dış borcunun sadece 25 milyarının inşaat sektörünün dış finansmanı olduğunu söylüyor. Buna rağmen ülkede artan nüfus dikkate bile alınmadan bizden 50-100 yıl evvel bu aşamalardan geçmiş ve alt yapı üst yapı olarak gelişimini tamamlamış Avrupa ülkeleriyle kıyas yapılmakta bir beis görülmüyor. Oysaki sanılanın aksine Avrupa’nın birçok ülkesinde konut işine yapılan teşvikler Türkiye’de yapılmıyor.

Öte yandan kendi imkanlarıyla dönmeye çalışan inşaat sektöründen, çoğu vasıfsız işçilerden oluşan 2.2 milyon kişi geçimini sağlıyor. Yan sektörlerle birlikte bu rakam 3 veya 4 katına çıkıyor. Ülke ekonomilerinin büyümesinde önemli bir payı olan konut sektöründen elde edilen kaynaklarla her alandaki sanayinin büyütülmesi ise işin ayrı bir boyutu. Ekonominin göz bebeği inşaat sektörünün yaşamış olduğu daralma, sadece sektörü değil, sektör dışından birçok alanı da etkiliyor. Uzmanlar inşaat sektöründe birtakım yanlışlar yapıldığını kabul etse de, “Beton ekonomisi” diyerek itibarsızlaştırılmanın doğru olmadığını ve sektörün de dış borçlarla dönmediğini söylüyor.

BETONDAKİ KAYNAĞI SANAYİDE KULLANMIŞIZ

Türkiye’nin yurt dışından borç alarak konut işine yatırmadığını söyleyen Albaraka Türk eski Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Ali Verçin, hükümetin de konut yapan insanlara yardım etmediğini ifade ediyor.:

“Bir karara varmadan önce konuyu ele veren bileşenlerinin tamamına bakmak gerekiyor. Mesela, Türkiye’yi başka ülkelerle veya önceki dönemleriyle mukayese etmeli, bir alanda yapılan harcamalar ile bu alandan elde edilen faydaları objektif verilerle karşılaştırmalı.

Eğer elinizde bir kaynağınız varsa, öncelikle bu kaynağı yüksek verimlilik gösterecek alanlara yatırmak fikri doğru. Ancak ne devlet ne de başka bir kurum müteahhit /geliştiricilere bir kaynak tahsis etmiş değil. Tam tersine bu alanda elde edilen kaynaklar, bir oto-finansman sağlamış, yani kendi ihtiyacı olan kaynağı kendi bulmuş ve artan bakiyelerini de Türk ekonomisinin hizmetine sunmuştur. ‘Beton’ sektöründen elde edilen kaynakları sanayi ve ticarette kullanmışız. 

Mesela Türkiye’de yatırım için alınmış, ekonomiye hiçbir faydası olmayan dünya kadar arsa var. Ama onun üzerine konut yapıldığı anda arsa sahipleri bir hasılat elde ediyor. Elde ettikleri parayı ekonomiye enjekte ediyor. Arsaya inşaat yapıldığı zaman inşaatla ilgili olarak 140 ayrı sanayi çalışıyor. AK Parti geldiğinde bizim çimento kapasitemiz 40-45 milyon ton arasındaydı, şu anda 100 milyon tona ulaştı. Her türlü inşaatta üretilen malzemecilerin tamamı bu işten para kazanıp kazandırdılar.”

SEKTÖR BAŞARILI OLMANIN CEZASINI ÇEKİYOR

Bu kadar başarılı ve yararlı bir sektör olduğu halde bugünlerde zora düşme sebeplerini ise enflasyon ve yüksek faizler olarak açıklayan Verçin, başka alanlardaki sorunları konut sektörüne yıkmanın doğru olmadığını vurguluyor:

“Sektörün bir sıkışıklık yaşadığı doğru. İnşaat maliyetleri sürekli artıyor, fakat reel fiyatlar sürekli düşüyor. Bunun sebebi, maliyet artışlarına sebebiyet veren enflasyon ve konut satışını zorlaştıran çok yüksek faizler. Bu iki sorunun da sorumlusu inşaat sektörü değildir. Başka alanlarda başlayan sorunlar bu sektöre daha çok zarar veriyor. Yani inşaat maliyetleri artmasa ve faizler aşırı yükselmese, bu zorluklar yaşanmayabilirdi.

Sektör başarılı olmanın cezasını çekiyor. Şimdiye kadar kendi yağında kavrulmuş bu sektörün talepleri karşısında kamu da şaşırmış durumda. Halbuki pek çok ülkede, kamu, konut sahipliğini çok önemsediği için hane halkına bazı destekler sunuyor. Bir dönem, Almanya örneğini incelemiştim. Almanya konut almak isteyenlere % 25’e kadar hibe desteği ve senelik % 2’nin altında olan faiz oranları sunuyor. Keza Amerika da çok önemli ve güzel bir sistem kurmuş (Fannie Mae & Freddie Mac). Bu kurum konut kredilerini finanse etmek için bankalara kaynak sağlayabildiği için, bankalar severek bu işe giriyor ve maliyetleri çok düşük. Şu anda Türkiye’deki inşaat sektörü sıkışmış durumda. En az hasarla bu zor durumdan çıkabilmesi için kamu desteği şart. Hiçbir şey yapmadan, sorunların kendiliğinden çözüleceğini beklemek gerçekçi değil.”

ASIL HEDEF EKONOMİYİ VURMAK

Son beş yıldır sektörün itibarının kasıtlı olarak değersizleştirildiğini söyleyen KONUTDER ve Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, asıl hedefin inşaat sektörü üzerinden genel ekonomiyi vurmak olduğunu söylüyor:

"Bazı ekonomi çevreleri tarafından sürekli ‘büyük stok var’, ‘konut balonu’ şeklinde ifadelerle gündem yapıldı ve gayrimenkul sektörüne yönelik negatif bir algı oluşturulmak istendi. Son bir yıldır da çok ciddi anlamda bu algı operasyonu artışa geçti. Çünkü hem genel ekonomiden gelen sinyaller hem de faiz artışıyla konut sektöründe oluşmaya başlayan stok uygun bir ortam sağlamış oldu. Büyük kur saldırısının olduğu 10 Ağustos ve 13 Ağustos tarihinden 10 gün önce bütün büyük inşaat firmalarının isimlerini istisnasız teker teker yazıp, Whatsapp gruplarında ve sosyal medyada bu firmaların konkordato ilan ettiği, iflas erteleme aldığı, battığı, çıktığı gibi mesajlar bilinçli olarak dağıtıldı. Uzun zamandır ciddi anlamda gayrimenkul sektörüne yönelik güvensizlik oluşturulmaya çalışılıyor.

İnşaat sektörü ekonomik dalgalanmalardan en fazla etkilenen sektörlerin başında geliyor. Bir nakit akışı veya dalgalanması ilk bizim sektör üzerinden yürümeye başladığı için, negatif algı yürütmek isteyenler bizim sektörden başlıyor. Bir miktar da başarılmış durumda. Genel ekonomik tabloda da faizlerin yükselmesine odaklıyız. Bütün bunlara rağmen konut ihtiyacı da yadsınamaz. Evlilikle boşanmalar dâhil yıllık aşağı yukarı 800 bin civarında bir ihtiyacımız var. Üzerine eski yapı yenileme ihtiyacını da en az 200 bin koyuyoruz, ki daha fazla olması gerekiyor, yıllık inşaat sektörünün hitap edeceği net bir milyon konutluk bir ihtiyaç var. 30 yaş grubu genç nüfusumuzun çok olmasından kaynaklanıyor bu. Bunu karşılayacak üretim de mevcut. Son dört yıldır biraz talebin üstünde üretilmeye başlamasından dolayı, bir miktar da faiz artışları sebebiyle stok birikimi var.”

DIŞARIDAN BORÇ ALARAK DÖNMÜYOR

Beton ekonomisi söyleminin aşağılayıcı bir söylem olduğunu belirten Elmas, otomobil sektörüne teneke ekonomisi veya tekstil sektörüne çaput ekonomisi denmediği gibi inşaat sektörüne beton ekonomisi denilemeyeceğini söylüyor:

“Bunlar insanların temel ihtiyacı olan şeyler. Konut da temel ihtiyaç. Sadece konut da değil gayrimenkul sektöründe ofislerimiz, alışveriş merkezlerimiz, fabrikalarımız var. İnşaat olmadan üretim tesisi kuramazsınız. AVM’ler olmadan organize perakende sektörü olmaz, modern ofisler ve lojistik depolar olmadan uluslararası bölgesel merkez olamazsınız. Oteller olmadan 40 milyon turist gelmez ülkenize. Dışarıdan dolar borçlandık, betona gömdük diyerek Türkiye’nin lokomotif sektörü itibarsızlaştırılamaz. Toplam 460 milyar dış borcun sadece 25 milyar doları inşaat sektörünün döviz borcu. Bu da yüzde 5.5’lik bir oran eder.

Dünyanın her tarafında konut sektörü önemli bir sektördür ve her devlet konut sektörüne önem verir. Amerika’da senede 225 bin konut yabancıya satılıyor. İspanya’da 50 bin konut her yıl yabancıya satılıyor. Biz son beş yılda doğrudan yabancı sermaye girişinin %50’sinden fazlasını yabancıya konut satışından elde etmişiz. Bu yıl yabancı satışından 40 bin konut, 6 milyar dolar doğrudan kaynak girecek. Bu çok önemli bir rakam.

İnşaat sektörü dışarıdan borç alarak dönen bir sektör değil. Halkın, bankaların, yatırımcıların, arsa sahiplerinin, üreticilerin kendi içinde dönen bir mekanizması var. İnşaat sektörü net bir krize girmiş değil. Konut kredilerinin devreden çıktığı son bir yıldır bir durgunluk ve bir miktar nakit azalması yaşıyor. Bunun çözümü elimizden alınan konut kredisi ve kredi mekanizmalarının çalışır hale gelmesidir. Bugün Amerika’da Avrupa’da çalışan kesim konut kredisi kullandığı zaman ödediği faizini gelir vergisinden mahsup eder. Türkiye’de de böyle bir teşvik olmalı.”

SATAMAYACAĞINIZ PROJEYİ YAPMAZSINIZ

İnşaat sektörünün gerekliliğini kentsel dönüşüm, nüfus artışı gibi saiklerle göz önünde bulundurmak gerektiğini söyleyen GYODER (Gayrı Menkul Yatırım Ortaklığı) Yönetim Kurulu Başkanı Feyzullah Yetgin, üretimde herhangi bir şeyin göz ardı edilmediğini belirtiyor:

“Türkiye, dünyanın en büyük 10 ekonomisinden birisi olmaya aday. Kişi başına düşen gelir ve refah artarken vatandaşımızın bu refaha uygun olarak layık olduğu şehirleri hem güvenlik hem estetik açıdan donatmamız gerekiyor.

Öte yandan yılda bir milyon 400 bin konut satılıyor. Satıldığına göre demek ki ihtiyaç var. Ekonomi arz talep meselesidir. Talebe göre bunlar yapıldı ve satıldı. Son aylarda biraz stok fazlası var tartışmalarını yaşıyoruz. Sektör aktörleri bu kapsamda, son alınan ruhsat sayılarından da anladığımız gibi, onun gereğini yapıyorlar. Bazı projeler erteleniyor, eldekilerin tamamlanması yönünde önceliklendiriliyor ve sektör kendi kendini düzenliyor. Satamayacağınız projeyi yapmazsınız. İhtiyaca göre bu üretimler yapılıyor. İhtiyaç azaldığında nitelik ve nicelik olarak zaten sektör de otomatik olarak yavaşlıyor ve bir düzeltme dönemi yaşıyor.”

BARINMA İHTİYACI TEMEL İHTİYAÇTIR

Barınma ihtiyacının Maslow’un ihtiyaçlar hiyerarşisi içerisinde ilk üçte olduğunu söyleyen Yetgin, siyasi yaklaşımlar olduğunda bazen ayağı yere basmayan yorumlar yapılabildiğinin altını çiziyor:

“İnsanlar gecekondularda oturuyordu, şimdi 81 vilayette insanların daha rahat yaşayacağı, sosyal donatıları olan şehirler oluştu. Memnuniyet düzeylerini orada oturanlara sormak lazım. Bir gecekondu mahallesinde, çoluğu çocuğu bir sürü kriminal ortamlarda büyümek zorunda olan, niteliksiz yapılarda yaşamak zorunda olan insanlara sormak lazım bunları. O yaşam tarzından asansörlü, yüksek katlı, kapalı veya açık otoparklı mekanlara geçenlere sormak lazım parayı betona gömüp gömmediğimizi.

Bilip bilmeden ya da bilerek ama manipüle ederek bir şeyler söylenebiliyor. Avrupa’dan herhangi bir ülkeyi ölçek alarak, sosyo-demografik yapısı olarak bambaşka yerleri göz önüne alıp konuşmak doğru değil. Nüfus artışı durmuş, geriye yazan bir şehirle, İstanbul gibi büyük bir şehri kıyaslayamazsınız. Şehir planlama, mimarlık, mühendislik nosyonlarıyla ilgili tatlı dokunuşlar, eleştiriler yapılabilir. Tarihi, o tarihin koşullarında değerlendirmek gerektiği bilinen bir kural. Avrupa ülkelerinin geçmişteki veya şimdiki koşullarıyla bizim koşullarımız çok farklı. Nükleer santral de yapalım, başka üretimler de yapalım ama vatandaşımızın konut ihtiyacını da karşılayalım. Eğer ihtiyaç yoksa niye proje yapılsın ki?”



Sevda Dursun, 05.12.2018, Sonsuz Ark, Konuk Yazar, Röportaj, Eleştiri
Sevda Dursun Yazıları




Sonsuz Ark'ın Notu: Sevda Dursun Hanımefendi'den çalışmalarının yayınlanması için onayı alınmıştır. Seçkin Deniz, 12.09.2015


İlk Yayınlandığı yer: Gerçek Hayat





Sonsuz Ark'tan
  1. Sonsuz Ark'ta yayınlanan yazılardan yazarları sorumludur. 
  2. Sonsuz Ark linki verilerek kısmen alıntı yapılabilir.
  3. Sonsuz Ark yayınları Sonsuz Ark manifestosuna aykırı yayın yapan sitelerde yayınlanamaz.
Yorum Gönder

Seçkin Deniz Twitter Akışı